Osservare prima di costruire
L‘importanza dello studio di fattibilità negli investimenti di strutture ricettive
Osservare prima di costruire
L’analisi sul territorio per una scelta adeguata
Desideriamo portare a conoscenza degli operatori alberghieri, di quanto importante sia lo strumento di fattibilità tecnica ed economica da utilizzare nel momento in cui si decida di creare nuovi alberghi o di procedere alla ristrutturazione ed all’adeguamento normativo di edifici alberghieri. Lo studio di fattibilità, diversamente da quanto può apparire, non rappresenta una spesa suppletiva all’investimento da intraprendere, in quanto il suo costo può rientrare negli onorari di progettazione da riconoscere ai professionisti, ma rappresenta un vantaggio per l’investitore sulla convenienza e correttezza delle scelte da effettuare. Esso affronta le problematiche connesse agli aspetti normativi e legislativi del settore, i profili metodologici da seguire, gli aspetti urbanistici e territoriali del luogo in cui sorge l’edificio, gli aspetti architettonici, la compatibilità economica derivante dal raffronto dei costi finanziari, di costruzione e di gestione con i ricavi da essa derivanti nonché dai benefici interni ed esterni proiettati nel medio e lungo termine. Rappresentando importi notevoli, qualunque intervento, sia esso di nuova costruzione che di 
ristrutturazione, all’operatore alberghiero manca quasi sempre la certezza di aver effettuato le giuste scelte qualitative dei servizi da offrire al cliente e la convinzione che l’investimento abbia un ritorno proporzionato. Lo studio, affrontando tutte le problematiche sopraccitate, raggiunge lo scopo di dare questa assicurazione, perché permette con un costo esiguo, di raffrontare soluzioni diverse di dotazioni o servizi che ogni albergatore avrebbe desiderio di avere nella sua struttura, di discuterle a più riprese con i professionisti in modo da giungere ad una scelta ottimizzata sempre relazionata all’investimento economico. La maturazione della scelta che avviene attraverso questo processo di confronto con il professionista, in un tempo anche lungo, dovuto alle varie opzioni ed indirizzi che vengono di volta in volta sviluppati, porta all’investitore la certezza che la scelta effettuata è la più rispondente ai suoi fabbisogni. Il professionista, di conseguenza, può affrontare l’impegnativo sviluppo del progetto forte della rispondenza tra progetto e “desiderata” del Committente sicuro delle scelte sotto il profilo delle dotazioni, dei servizi, dell’immagine e dei costi. Lo studio di fattibilità rappresenta anche uno strumento indispensabile per la programmazione degli 
investimenti, in quanto permette la pianificazione delle fasi di intervento proporzionate alle risorse finanziarie disponibili od ottenibili mediante finanziamento, senza che possano verificarsi costi suppletivi, dovuti ad errori, e che comportano modifiche o distruzioni di quanto eseguito in una precedente fase. Lo studio è anche strumento forte di marketing, perché porta a conoscenza dei clienti, in anticipo sui tempi di realizzazione, le innovazioni che sono in programma, anche ai fini di prenotare nel lungo termine nuova clientela. Sotto il profilo finanziario rappresenta lo strumento più sicuro per la ricerca di eventuali nuovi partners o semplicemente di capitali disponibili sul mercato, sia esso bancario che privato. Come accennato nell’introduzione, il costo relativamente modesto dello studio di fattibilità, che si aggira tra lo 0.4 all’1 % dell’investimento e può essere assorbito attraverso una normale trattativa privata, nel caso in cui agli stessi professionisti incaricati dello studio venga assegnato l’incarico professionale di progettazione e direzione lavori degli interventi pianificati, senza peraltro disattendere i minimi di tariffa previsti dalla legge che regolamenta gli onorari dei professionisti. Dall’esperienza pluriennale da noi maturata per questa particolare attività, abbiamo riscontrato che per giungere a scelte ottimali su interventi di ristrutturazione, necessita un tempo sufficientemente lungo di confronto con il committente. E’ pertanto consigliabile che un eventuale studio di fattibilità sia programmato in anticipo sulle necessità degli interventi. Il plastico nelle foto allegate si riferisce all’Hotel Ticino da realizzarsi nel comune di Oleggio – Novara in prossimità dell’aeroporto della Malpensa e del lago Maggiore.
dr arch. Vittorio Pedrotti e dr ing. Federico Bergamo
