L’albergo ispezionabile: un problema da affrontare in fase progettuale

Chi è nel settore alberghiero conosce l’importanza di un tempestivo e veloce intervento per le manutenzioni legate all’impiantistica. Il fermo camera o la sospensione di servizi impiantistici creano danno sia economico (dovuto alla mancata vendita di determinati ambienti) sia di immagine.
Una programmata gestione alberghiera vuole ottimizzare i propri profitti e ridurre il più possibile i rischi imprevisti.
L’ispezionabilità di tutta l’impiantistica è alla base di una corretta progettazione alberghiera e condiziona fortemente le scelte progettuali legate all’estetica. Architettura, impiantistica e interior design devono scaturire da una sinergia progettuale che nasce sin dalla fase iniziale del progetto.
In maniera allusiva bisognerebbe considerare come metodologia progettuale per l’edificio alberghiero quella connessa all’industria automobilistica dove, con la facile apertura di un cofano o lo smontaggio di pannellature, si raggiungono le parti vitali del sistema.
Nel caso dell’edificio alberghiero per ispezionabilità si intende l’accessibilità del sistema impiantistico per eseguire tempestivamente gli interventi di manutenzione o il semplice controllo periodico. L’albergo, per sua natura, non ha fermi di attività e pertanto il garantire la sua efficienza e funzionamento nel tempo è sinonimo di maggiore redditività.
La distribuzione dei condotti aeraulici, fluidici ed elettrici deve avvenire in spazi dedicati sia orizzontali sia verticali, i cosiddetti cavedi tecnici che devono raggiungere tutti gli ambienti siano essi camere, spazi comuni o di servizio.
Un grande numero di progettisti affrontano i problemi legati all’impiantistica dopo aver progettato l’edificio, quasi che gli impianti avessero un peso inferiore rispetto all’architettura, il che è dimostrato non essere vero in quanto nell’edificio alberghiero le strutture rappresentano il 15% e gli impianti una percentuale che va dal 40 al 45 %, come le parti civili architettoniche.
Bastano tali cifre per comprendere la loro importanza con la differenza che gli impianti hanno una caratteristica dinamica di funzionamento, mentre i muri sono statici e quindi i primi sono soggetti come tutti i meccanismi a controlli e manutenzioni programmate.
Per poter assolvere questi servizi è indispensabile l’accessibilità a tutte le parti costituenti i singoli impianti che, in termini pratici, significa accedere agli spazi tecnici siti nei controsoffitti per le distribuzioni orizzontali e ai cavedi tecnici per le distribuzioni verticali.
Se per i controsoffitti è abbastanza semplice l’ispezionabilità nel caso di tipologie modulari, nei cavedi verticali è necessario prevedere porte o pannelli per tutta la loro estensione.
La creazione di questi spazi è resa complessa dalla normativa di sicurezza antincendio che prevede particolari compartimentazioni Rei sia per ambienti sia per livelli di piani, per cui se gli impianti non vengono affrontati nel corso della progettazione iniziale si rischia di veder vanificata l’ispezionabilità e l’accessibilità per la manutenzione, con grave disagio e costo gestionale.

dr arch. Vittorio Pedrotti e dr ing. Federico Bergamo

pubblicato su Job in Tourism del 20/4/07