L'importanza
dello studio di fattibilità negli investimenti di strutture ricettive
Osservare
prima di costruire
L'analisi
sul territorio per una scelta adeguata
Desideriamo
portare a conoscenza degli operatori alberghieri, di quanto importante
sia lo strumento di fattibilità tecnica ed economica da utilizzare
nel momento in cui si decida di creare nuovi alberghi o di procedere
alla ristrutturazione ed all'adeguamento normativo di edifici alberghieri.
Lo studio di fattibilità, diversamente da quanto può apparire, non
rappresenta una spesa suppletiva all'investimento da intraprendere,
in quanto il suo costo può rientrare negli onorari di progettazione
da riconoscere ai professionisti, ma rappresenta un vantaggio per
l'investitore sulla convenienza e correttezza delle scelte da effettuare.
Esso affronta le problematiche connesse agli aspetti normativi e
legislativi del settore, i profili metodologici da seguire, gli
aspetti urbanistici e territoriali del luogo in cui sorge l'edificio,
gli aspetti architettonici, la compatibilità economica derivante
dal raffronto dei costi finanziari, di costruzione e di gestione
con i ricavi da essa derivanti nonché dai benefici interni ed esterni
proiettati nel medio e lungo termine. Rappresentando importi notevoli,
qualunque intervento, sia esso di nuova costruzione che di ristrutturazione, all'operatore
alberghiero manca quasi sempre la certezza di aver effettuato le
giuste scelte qualitative dei servizi da offrire al cliente e la
convinzione che l'investimento abbia un ritorno proporzionato. Lo
studio, affrontando tutte le problematiche sopraccitate, raggiunge
lo scopo di dare questa assicurazione, perché permette con un costo
esiguo, di raffrontare soluzioni diverse di dotazioni o servizi
che ogni albergatore avrebbe desiderio di avere nella sua struttura,
di discuterle a più riprese con i professionisti in modo da giungere
ad una scelta ottimizzata sempre relazionata all'investimento economico.
La maturazione della scelta che avviene attraverso questo processo
di confronto con il professionista, in un tempo anche lungo, dovuto
alle varie opzioni ed indirizzi che vengono di volta in volta sviluppati,
porta all'investitore la certezza che la scelta effettuata è la
più rispondente ai suoi fabbisogni. Il professionista, di conseguenza,
può affrontare l'impegnativo sviluppo del progetto forte della rispondenza
tra progetto e "desiderata" del Committente sicuro delle scelte
sotto il profilo delle dotazioni, dei servizi, dell'immagine e dei
costi. Lo studio di fattibilità rappresenta anche uno strumento
indispensabile per la programmazione degli investimenti, in quanto permette
la pianificazione delle fasi di intervento proporzionate alle risorse
finanziarie disponibili od ottenibili mediante finanziamento, senza
che possano verificarsi costi suppletivi, dovuti ad errori, e che
comportano modifiche o distruzioni di quanto eseguito in una precedente
fase. Lo studio è anche strumento forte di marketing, perché porta
a conoscenza dei clienti, in anticipo sui tempi di realizzazione,
le innovazioni che sono in programma, anche ai fini di prenotare
nel lungo termine nuova clientela. Sotto il profilo finanziario
rappresenta lo strumento più sicuro per la ricerca di eventuali
nuovi partners o semplicemente di capitali disponibili sul mercato,
sia esso bancario che privato. Come accennato nell'introduzione,
il costo relativamente modesto dello studio di fattibilità, che
si aggira tra lo 0.4 all'1 % dell'investimento e può essere assorbito
attraverso una normale trattativa privata, nel caso in cui agli
stessi professionisti incaricati dello studio venga assegnato l'incarico
professionale di progettazione e direzione lavori degli interventi
pianificati, senza peraltro disattendere i minimi di tariffa previsti
dalla legge che regolamenta gli onorari dei professionisti. Dall'esperienza
pluriennale da noi maturata per questa particolare attività, abbiamo
riscontrato che per giungere a scelte ottimali su interventi di
ristrutturazione, necessita un tempo sufficientemente lungo di confronto
con il committente. E' pertanto consigliabile che un eventuale studio
di fattibilità sia programmato in anticipo sulle necessità degli
interventi. Il plastico nelle foto allegate si riferisce all'Hotel
Ticino da realizzarsi nel comune di Oleggio - Novara in prossimità
dell'aeroporto della Malpensa e del lago Maggiore.
dr
arch. Vittorio Pedrotti e dr ing. Federico Bergamo
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